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風里雨里 生生不已——“法眼云律“的自我介紹(新的)

傳遞物業法律力量  確立物業法律信仰


三十多年時代變遷,物業行業有了長足發展,這與中國物業管理協會的正確領導是分不開的,整個行業在推動服務品質建設、智慧社區及多種經營、資本大融合的進程中,把物業法制建設也提上了日程,法眼云律集團響應號召,積極踐行,在全國范圍內進行大規模的“一帶一路”及“物業紅色之旅”法律巡回演講,旨在傳遞物業法律的力量,樹立對物業法律的信仰。


大部分物業企業在生產經營的過程中忽略了法律規范的作用,過分強調服務至上的理念,忽略法制建設與服務之間的動態平衡關系,從而讓物業公司產生了大量的隱性風險,如:股權設計與出資、勞動用工風險、盲目的避稅、物業費欠費轉變成不良資產、多種經營收入不當處理、業委會違規解聘物業公司、運營管理風險、資本對市場的爭奪、行政違法、刑事違法、業主信息泄漏、專項維修資金使用不暢、低廉單價無法支撐正常運營。


要解決上述問題,首先要在三個方面有清楚的認知,認清主體及主體之間的關系,認清制度,要認清發展。


物業公司工作的主體中,最主要的是弄清楚誰是業主,業主身份的獲得以及業主的權利有哪些,根據《物業管理條例》第六條關于“房屋的所有權人為業主”,《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條關于“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為物權法第六章所稱的業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主”,以及住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第十三條第一、二款關于“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主”等規定,取得小區建筑區劃(物業管理區域)內的房屋所有權,是認定業主資格的唯一條件。


那誰又是房屋所有權人呢?《中華人民共和國婚姻法》第十七條關于“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產,歸夫妻共同所有……(四)繼承或贈與所得的財產,但本法第十八條第三項規定的除外;(五)其他應當歸共同所有的財產”,《中華人民共和國合同法》第一百三十三條規定:“標的物的所有權自標的物交付時起轉移”,以及《中華人民共和國物權法》第九十三條關于“不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有”和第二章第三節關于取得房屋等物權的規定,既可通過房屋買賣合同經出賣人交付房屋可取得房屋所有權,也可因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定,或者因繼承或者受遺贈,或者因合法建造、拆除房屋等事實行為取得房屋所有權,而不論是否進行不動產登記或者是否在不動產權證書記載為不動產權人,且因上述情形取得的房屋所有權,還可由夫妻共有、繼承人或受遺贈人共有、家庭成員等兩個以上的人共同共有或按份共有,這同樣享有業主資格。


自從物業行業創立以來,行業規范以法規為主導,并沒有出臺物業行業的基本法律,直到《物權法》出臺,才把物業行業的規范上升到嚴格意義的法律層面,但《物權法》所調整的范圍遠不止物業服務工作中的法律關系,因此所規定的內容較為宏觀,在物權法的基礎上,各地政府出臺地方性物業管理條例,各自規定的條款事項地方特色較濃,不同地方規定的內容差距也較大,因業主的所有權以及物業公司的服務范圍均存在跨區域性的特點,規范不統一的情形較為常見,所存在的爭議點給物業服務企業帶來工作上的難題。

物業法制建設應當從服務方式、價格體系、業委會制度等幾個方面著手。現有的服務方式有兩類,即包干制與酬金制,這兩種方式各有各的特點,各有個的適用范圍,就目前的客觀情況來看,這兩種言還不能完全滿足需求,應當做出新的探索,例如物業公司經紀人制度,也就是說讓物業公司成為經紀人,物業公司對每一項服務內容均選篩選多家供應商,由采購方最終挑選,每項服務均選定后形成一個完服務體,由物業企業進行總體負責,就像一家超市給顧客提供商品銷售一樣。目前的價格體系是固定式的價格體系,而服務合同期限較長,成本市場一但發生變化,成本一增加,物業公司就會受損,固定式的價格體系明顯不能適應長期的服務合同,因此在定價制度上應當對價格的合理浮動做出考量。隨著業主意識增強是,業委會制度越來越重要,但現有的制度缺乏監督機制,缺乏業委會的運營經費支撐制度,導致少數業委會為了生存不得不與物業公司爭奪利益,其職能從監督轉化成為了利益獲取。

為解決這此問題,法眼云律集團專門成立研究團隊,廣泛調研,大量搜集案例,進行深入分析,形成自己的觀點,并將這些觀點以公益講座方式傳遞給物業行業從業人員,為此,歷時兩年多著重推出了“一帶一路”、“物業紅色之旅”兩個大型的全國性物業法律公益巡講,總計完成140多場,覆蓋80多座城市,受眾達100000余人。全程為物業公司傳遞法律的力量,樹立法律信仰。


法眼云律集團秉承“至誠至信 至專至精”的宗旨,以“和諧 高效 專業 創新”為理念,開啟物業法律服務“有成果收費,無成果不收費”的先河!目前與10000+家知名物業企業合作,2018年解決物業糾紛案件35萬件,為物業企業追繳應收款10億元。全國30個省份設立法眼城市公司,為物業企業提供全面、優質的法律服務,效果顯著,獲得業界一致好評!


旗下設立“法啦啦”“物業頭條”“房阿瑪”等多個子品牌,為物業企業提供高效全面的法律服務,為物業行業法制建設貢獻力量。


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